W jaki sposób oszacować cenę mieszkania?
To bardzo często pierwsze pytanie jakie zadają sobie osoby zamierzające sprzedać swoje mieszkanie. Trafne oszacowanie ceny w takim wypadku, to jedna z najważniejszych kwestii. Popełnienie błędu już na tym etapie może sporo kosztować. Jeśli sprzedający znacznie rozminie się z ceną rynkową w jedną lub w drugą stronę, straci nie tylko pieniądze, ale również czas i zdrowie. Jak prawidłowo oszacować cenę swojego mieszkania? Sprzedający z reguły wybierają jedną z trzech dróg:
- samodzielne oszacowanie ceny
- wycena rzeczoznawcy majątkowego
- oszacowanie ceny przez pośrednika nieruchomości wraz z usługą sprzedaży
Własna wycena
Próbę samodzielnej wyceny sprzedający opierają często na przeglądzie popularnych portali ogłoszeniowych. W pierwszej kolejności spoglądają na ogólne ceny mieszkań. Następnie starają się znaleźć takie, które pod wieloma względami są podobne do ich własnego. Tym sposobem są w stanie ustalić średnią ofertową cenę swojego mieszkania. To dobra praktyka, ale ma jednak kilka istotnych wad:
- ceny ofertowe od transakcyjnych mogą się sporo różnić,
- nie można określić w ten sposób jakie wady lub zalety miały konkretne mieszkania,
- brak jest informacji o stanie prawnym mieszkań,
- nie wiadomo jaką motywację mieli sprzedający i kto był ich docelowym klientem.
Dodatkowo wielu sprzedających kieruje się opiniami sąsiadów lub sugeruje się transakcjami, które odbyły się kilka lat wstecz. Najgorszą praktyką jest jednak zakładanie cen tzw. „życzeniowych„. Czyli oferowanie nieruchomości znacznie powyżej ceny rynkowej i liczenie na to, że akurat ktoś takie mieszkanie kupi. Tego typu działanie może być bardzo niekorzystne na małym rynku mieszkaniowym w niedużych miejscowościach. Nieruchomość szybko zostanie opatrzona, a prawdopodobieństwo sprzedaży z czasem będzie maleć. Dlatego też takie mieszkania finalnie są sprzedawane wyjątkowo długo i po cenach niższych niż rynkowe.
Samodzielna wycena musi być poprzedzoną odpowiednio szczegółową analizą rynku. Do sprzedaży należy podejść chłodno, zostawić na boku sentyment i popatrzeć na rynek mieszkaniowy obiektywnie. Trzeba wziąć również odpowiednią poprawkę na zawyżone ceny ofertowe. Przy ustalaniu ceny warto poradzić się opinii profesjonalnych podmiotów działających na danym rynku – pośredników, rzeczoznawców czy notariuszy.
Rzeczoznawca majątkowy
Drugą możliwością jest skorzystanie z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzi operat szacunkowy. Zaletą tego rozwiązania jest dokładność analizy nieruchomości. To szczególnie istotne w przypadku mieszkania z problemami prawnymi. Sporządzenie operatu odbywa się w oparciu o konkretne przepisy z rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. Umożliwiają one rzeczoznawcy skorzystanie z kilku wybranych metod wyceny.
Metodą stosowaną najczęściej do analizy rynku mieszkaniowego jest metoda porównawcza. Oparta jest ona o ceny transakcyjne podobnych mieszkań. Jest to więc metoda podobna do wcześniej opisywanej. Różnica polega na tym, że tu pod uwagę bierze się ceny transakcyjne, a nie ofertowe. W założeniu więc powinna być bardziej dokładna. Najczęściej tak też jest, aczkolwiek nie jest ona idealna. Uwzględnia bowiem cenę wpisaną oficjalnie do aktu notarialnego. Natomiast na rynku zdarzają się praktyki, gdzie jest ona fałszywie zaniżana, aby podatek który musi zapłacić kupujący był niższy. Strony w tym wypadku rozliczają się z reszty ceny „na czarno”.
Cena operatu szacunkowego nie jest jasno określona prawnie. Zależna jest więc od stawki konkretnego rzeczoznawcy majątkowego. Najczęściej jednak waha się w przedziale od 300 zł do 1000 zł.
Pośrednik nieruchomości
Trzecim wariantem oszacowania ceny mieszkania jest skorzystanie z usługi pośrednika nieruchomości. W wielu przypadkach doświadczony agent, który zna doskonale określony rynek mieszkaniowy, będzie najbardziej pomocną osobą. Przewaga nad rzeczoznawcą w tym przypadku polega głównie na wiedzy o tym jak rynek kształtuje się w rzeczywistości. Dobry pośrednik wie jaki jest popyt na określone mieszkania, co lepiej się sprzedaje, jaka moda obecnie panuje na rynku, a także co można zrobić by podnieść wartość mieszkania i uzyskać określoną cenę.
Cena usługi pośrednictwa zależy od bardzo wielu czynników. Z reguły wycena jest częścią kompleksowej usługi, ale są też biura, które sporządzają opinie o cenie na indywidualne zamówienie.
Podsumowanie
Nie można jednoznacznie stwierdzić która z podanych wyżej metod oszacowania ceny mieszkania jest najlepsza. W wielu przypadkach skorzystanie z eksperta rynku mieszkaniowego pozwala sprzedającym zaoszczędzić pieniądze i cenny czas. Dodatkowym atutem jest kompleksowa usługa sprzedaży oraz objęcie obowiązkowym ubezpieczeniem OC.
Wybranie określonej metody powinno być starannie przemyślane i dobrane do określonego mieszkania oraz preferencji sprzedającego.
Już za niedługo kolejne wpisy na blogu!
Tymczasem zapraszam serdecznie na moją stronę – https://arturmarcinkowski.pl/
Obserwuj mnie również w mediach społecznościowych:
