Na jakie zagrożenia przy zakupie mieszkania można natrafić?
Kupno mieszkania to dla wielu osób bardzo ważny krok, a często także jedyna taka transakcja w życiu. Nierzadko wiąże się też z wydatkiem wszystkich zgromadzonych oszczędności. Warto więc jak najlepiej zabezpieczyć taką transakcję. Szczególnie istotne jest to w momencie zakupu mieszkania na własną rękę, bez pomocy pośrednika nieruchomości. A więc jakie są największe zagrożenia przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?
Zagrożeń przy zakupie mieszkania może być naprawdę wiele. Zakres ich występowania obejmuje w zasadzie każdy etap transakcji kupna-sprzedaży. Co więcej, niektóre z nich wychodzą na jaw dopiero po przeprowadzeniu aktu notarialnego oraz przekazaniu mieszkania. Poniżej znajdują się jedne z największych zagrożenia przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego:
- Fałszywy właściciel mieszkania.
- Mieszkanie bez księgi wieczystej.
- Niezgodności w księdze wieczystej.
- Zadłużenie mieszkania.
- Niespodziewany lokator na mieszkaniu.
- Prawo dożywocia nieujawnione w księdze wieczystej.
Fałszywy właściciel mieszkania
Historia zna wiele przypadków, gdzie kupujący podpisał umowę przedwstępną, wpłacił spory zadatek, a na drugi dzień, osoba która podawała się za właściciela nieruchomości była już za granicą. Dlatego tak ważne jest by sprawdzić czy potencjalny sprzedawca mieszkania jest jego właścicielem lub ma odpowiednie pełnomocnictwo do jego reprezentowania. Weryfikacji można dokonać w trzech prostych krokach:
- Wylegitymowanie potencjalnego sprzedawcy.
- Sprawdzenie podstawy nabycia lokalu mieszkalnego wraz z danymi osobowymi.
- Weryfikacja powyższych informacji z księgą wieczystą (jeśli lokal takową posiada).
Jeśli sprzedający nie ma nic na sumieniu, powinien bez żadnego problemu okazać się powyższymi dokumentami.
Mieszkanie nieposiadające księgi wieczystej
Zakup lokalu mieszkalnego dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta zawsze niesie za sobą duże ryzyko. Takie mieszkania na obecnym rynku zdarzają się już bardzo rzadko. Nieruchomość bez księgi wieczystej może przysporzyć niebezpieczeństwa takie jak:
- pozbawienie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
- brak całkowitej pewności czy sprzedający jest prawowitym i jedynym właścicielem,
- nieskuteczność hipoteki, a więc niemożność zaciągania kredytu czy pożyczek hipotecznych,
- brak wiedzy o ewentualnych prawach i roszczeniach obciążających nieruchomość.
Największym jednak zagrożeniem jest sytuacja, w której przedmiotem transakcji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w bloku należącym do zasobów spółdzielni mieszkaniowej, która nie posiada praw do gruntu. W takim przypadku nie będzie możliwe założenie księgi wieczystej. Dlatego też takie mieszkania mają zaniżoną wartość rynkową, a ich zakup możliwy jest jedynie za gotówkę.
Jeśli lokal mieszkalny bez księgi wieczystej ma możliwość jej założenia, to należy dążyć do tego, aby właściciel zrobił to przed ostateczną sprzedażą u notariusza. W takim przypadku warto zawrzeć w umowie przedwstępnej odpowiednią deklarację sprzedającego.
Niezgodności w księdze wieczystej
Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym to kolejna przeszkoda jaką można napotkać w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym. Przykładami mogą być tutaj:
- nieprawidłowe dane określające nieruchomość,
- pomyłki w danych osobowych,
- nieujawnienie wszystkich współwłaścicieli,
- i inne.
Do każdego z błędów trzeba podejść bardzo ostrożnie. Niektóre z nich mogą być błahe, a ich sprostowanie może nastąpić poprzez odpowiedni zapis w akcie notarialnym. Natomiast jeśli pomyłka będzie poważna, może konieczne okazać się złożenie powództwa. Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznaje Sąd Rejonowy, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości w postępowaniu procesowym. Istotne jest więc szczegółowe sprawdzenie księgi wieczystej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Zadłużenie mieszkania
W przypadku zadłużenia mieszkania można mówić przede wszystkim o dwóch sytuacjach:
- Zadłużenie na rzecz banku.
- Zadłużenie w spółdzielni mieszkaniowej.
Sporadycznie zdarza się, że jeśli dług jest wysoki, spółdzielnie zabezpieczają swoją wierzytelność poprzez wpis hipoteki do księgi wieczystej. Oczywiście jedną z najważniejszych kwestii jest dokładne ustalenie stanu zadłużenia. W przypadku mieszkań zadłużonych na wysokie kwoty i na rzecz wielu wierzycieli należy być bardzo ostrożnym. Może się okazać bowiem, że łączna kwota długu przekracza cenę mieszkania. W takiej sytuacji zakup mieszkania zazwyczaj staje się nieopłacalny.
Niespodziewany lokator na mieszkaniu
Problem z niechcianym lokatorem na mieszkaniu może mieć bardzo wiele źródeł. To także często zaskoczenie dla nowych właścicieli mieszkania, którzy kupowali je z myślą o tym, że będzie niezamieszkane. Sytuacje z którymi można spotkać się najczęściej to:
- Umowa najmu z poprzednim właścicielem – taka umowa obciąża nowego właściciela, jeśli została zawarta prawidłowo oraz na czas oznaczony. Jest to szczególne obciążenie nieruchomości i może stanowić duży problem.
- Właściciel, który nie chce się wyprowadzić – powodów takiej sytuacji może być wiele. Jest to często spowodowane problemami finansowymi lub sentymentem do mieszkania. W takim przypadku można skorzystać z oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które składane jest przez właściciela podczas aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.
- Dziki lokator – może stanowić istotny problem dla nowego właściciela nieruchomości. Ustawa o ochronie praw lokatorów w Polsce nie ułatwia obecnie szybkiego rozwiązania tego typu sytuacji. Z tego powodu bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego. Istotne jest również uzgodnienie ze sprzedającym, by zaświadczenie o braku osób zameldowanych było sporządzone w tym samym dniu.
Prawo dożywocia nieujawnione w księdze wieczystej
To zdecydowanie jedna z najbardziej niebezpiecznych sytuacji jaka może się przytrafić podczas zakupu mieszkania. Jest tak szczególnie, gdy zostanie ona zatajona. Zgodnie z obecnymi przepisami prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej, natomiast nie musi. Przypadki zakupu nieruchomości w niewiedzy o nabyciu jej wraz z dożywotnikiem mają miejsce, ponieważ dawne przepisy nie wymagały od notariuszy wpisywania umów o prawie dożywocia do księgi wieczystej (umowy wcześniejsze od 1991 r.), a przepisy kodeksu cywilnego nie nakazywały tego wprost. Może się więc okazać, że kupujący nabył mieszkanie z dożywotnikiem, o którym nie wiedział i nie mógł wiedzieć ani on, ani notariusz sporządzający akt przenoszący własność.
Podsumowanie
Zagrożeń przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego może być wiele. Miejsce ich występowanie jest różne i wiąże się z mniejszym lub większym ryzykiem. Ograniczenie prawdopodobieństwa wyżej wymienionych sytuacji wymaga dokładnego sprawdzenia wszystkich aspektów nieruchomości. Ważne jest także bardzo dobre i szczegółowe zabezpieczenie interesów stron poprzez odpowiednio skonstruowaną umowę przedwstępną. Jeśli wiedza kupujących nie wystarczająca na zabezpieczenie danej transakcji, to warto zainwestować w usługę doświadczonego pośrednika nieruchomości i uchronić się przed zagrożeniami.
Już za niedługo kolejne wpisy na blogu!
Tymczasem zapraszam serdecznie na moją stronę – https://arturmarcinkowski.pl/
Obserwuj mnie również w mediach społecznościowych:
