Pułapka niewiedzy a sprzedaż mieszkania

Czym tak właściwie jest ta pułapka niewiedzy?

Proces sprzedaży mieszkania, choć na pierwszy rzut oka wygląda niezbyt skomplikowanie, potrafi przysporzyć wielu problemów. Samo kompletowanie niezbędnych dokumentów i przeprowadzenie transakcji u notariusza często bywa proste. Natomiast nie jest tak zawsze, a różnego rodzaju błędy mogą sporo kosztować. W zależności od etapu transakcji, zagrożenia mogą być większe lub mniejsze. Każda sytuacja jest inna i wymaga indywidualnego podejścia.

Pułapkę niewiedzy można podzielić w zasadzie na dwie kategorie błędów:

widoczne
niewidoczne lub widoczne tylko częściowo

Błędy widoczne

Błędy widoczne dotyczą najczęściej aspektów prawnych i podatkowych. Mogą one wystąpić w zasadzie na każdym etapie przeprowadzania transakcji, a nawet zaraz po jej zakończeniu. Oczywiście, notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, a także udzielania wszelkich wyjaśnień. Trzeba jednak pamiętać w tym przypadku o dwóch kwestiach:

Notariusz jest ostatnim ogniwem procesu sprzedaży, co oznacza, że jeśli pojawi się kwestia prawna, która uniemożliwi sporządzenie aktu notarialnego – cała transakcja zostaje skazana na straty, a wraz z nią wszystkie nakłady finansowe i czasowe, które zostały do tej pory zainwestowane.
Notariusz nie ma możliwości wychwycenia wszystkich zagrożeń. Ma on obowiązek sporządzić akt notarialny w oparciu o dokumenty wymagane ustawowo, poinformować o najważniejszych kwestiach obie strony i to wszystko. Należy wziąć pod uwagę również, że notariusz nie jest doradcą podatkowym, kredytowym czy ekspertem finansowym – nie wie wszystkiego.

Stopień skomplikowania i możliwości rozwiązania tego typu problemów są zależne od konkretnej sytuacji. Jest tak między innymi dlatego, że w polskim prawie obecnych jest kilka form własności mieszkania. Z każdą z nich wiązać się mogą innego rodzaju pułapki. Dodatkową komplikacją są sposoby nabycia własności, których także jest kilka.

Błędy niewidoczne

Błędy niewidoczne to takie które skutecznie niwelują zysk ze sprzedaży mieszkania, podczas gdy sprzedający nawet o tym nie wie. Większość z nich dotyczy I fazy procesu sprzedaży mieszkania. Jest to etap od momentu decyzji o sprzedaży do momentu podpisania umowy przedwstępnej z potencjalnym kupującym.

Zła wycena mieszkania
Oszacowanie ceny mieszkania to jeden z najistotniejszych elementów całego procesu. Od tego wszystko się zaczyna. Jeśli sprzedający minie się znacząco z rynkiem w jedną czy drugą stronę, to właśnie na tym etapie w większości przypadków straci najwięcej.
Nieprawidłowe przygotowanie oferty
W obecnych czasach profesjonalnie przygotowana oferta to niezbędna wizytówka sprzedawanego mieszkania. Zasada jest prosta – czym lepsza oferta tym lepsza sprzedaż.
Co składa się na ofertę?
- opis: przyciągający tytuł, odpowiednia struktura treści, język korzyści, wezwania do działania, rozpoznanie grupy docelowej – to tylko kilka aspektów dobrego opisu. Przede wszystkim jednak opis powinien być przejrzysty.
- zdjęcia: przygotowanie wnętrza, odpowiednie oświetlenie, przemyślane kadry, oprawa graficzna, odpowiedni układ – zadbanie o dobre jakościowo zdjęcia to zawsze dobra inwestycja. Wizualne pierwsze wrażenie robi się tylko raz.
Nieprzemyślana strategia marketingowa lub jej brak
Każda transakcja sprzedaży mieszkania składa się z kilku etapów. Aby można było mówić o maksymalizacji zysku trzeba zadbać o każdy z nich z osobna. To z kolei wymaga stworzenia strategii jeszcze przed rozpoczęciem całego procesu. Należy zastanowić się:
- jaki ogólny budżet na promocję będzie potrzebny?
- na jakich portalach ogłoszeniowych warto umieścić ofertę?
- jaką formę reklamy wybrać?
- gdzie się reklamować i w jaki sposób?
- czy korzystać z usług home stagingu, wirtualnego spaceru lub innych?
- w jaki sposób negocjować i gdzie ustalić dolną granicę?